失敗しない家づくりのポイント(中古住宅編)

ここでは、中古住宅を購入してリフォームするケースを想定してまとめています。

① 資金計画を立てておきましょう!

購入費用とリフォームの費用を設定してみましょう。諸費用(仲介手数料、登記費用など)も必要になります。

生活設計(ライフプラン)を見据えて資金計画を立ててみましょう。

必要により信頼できるFP(ファイナンシャルプランナー)に相談してみることも一考です。

②事前に不安や疑問はできるだけなくしておきましょう!

●中古住宅選びで気をつけることは?
マイホームのイメージ(どんな暮らしをしたい?)を実現できる物件が理想です。

少なくとも法適合の観点、敷地の安全性の観点、建物の継続使用の観点から次の事は確認しましょう。

1.確認済証及び検査済証の有無(築年数が古い住宅では検査済証がないこともあります)

2.敷地の状況:接道状況(公道)、形状(整形)、高低差(擁壁)

3.建物の状況:違法な増築の有無、構造種別(リフォームが容易か)、屋根の形状(複雑か否か)、継続している雨漏りの有無

●住宅ローン控除を受けるには?

築20年を超える木造住宅(買取再販住宅を除く)の場合、住宅ローン控除を受けるには、住宅取得時に「耐震基準適合証明書」が必要になります。

建築士事務所に所属する建築士、又は指定確認検査機関等に依頼して証明書を発行してもらいます。(耐震診断が必要になります)

 *耐震基準適合証明証が必要な方はこちら  

●フラット35(中古住宅)を利用するには?
リフォームの融資にフラット35(中古住宅)を利用するには、金融機関に「適合証明書」を提出する必要があります。

「適合証明書」は、資格を持つ適合証明技術者へ申請して発行してもらいます。

 *フラット35(中古住宅)適合証明書が必要な方はこちら  

●住宅の劣化状況がわからず不安?
「既存住宅状況調査」を行っている住宅は概略の状態を知ることができます。
「既存住宅状況調査」を行っているか否かは仲介宅建業者の重要事項説明の対象になっていますのでご確認ください。

行われていない場合は、買主側のホームインスペクション(住宅診断)をお勧めします。

行われている場合でも、不安があれば買主側のホームインスペクション(住宅診断)をお勧めします。状況がより詳しく見えてきます。

 *ホームインスペクションをお考えの方はこちら 

●仲介業者(宅建業者)の選び方は?
住宅ローン控除、融資、ホームインスペクションなどの住宅に必要な基礎知識を総合的に持つ仲介業者を選びましょう。

住宅取得時に耐震基準適合証明書がなかったために住宅ローン控除などの税制優遇措置を受けることができなかったケースもよく耳にします。
中古住宅の購入では仲介業者が窓口にならざるを得ません。
住宅税制などを知らないまま、又は知らされないまま購入してしまうリスクもあります。

住宅ローン控除について尋ねてみましょう。

 *税金・控除などについてはこちら

●リフォーム業者の選び方は?
リフォーム業者はリフォームの内容に応じて慎重に決めましょう。

依頼する内容にとどまらず親身にいろんな提案をしてくれる業者(設計事務所)が理想です。
耐震改修や断熱改修などを含む工事では、設計の知識も問われます。

信頼できる場合は別として、仲介宅建業者のあっせんで安易に決めるのは避けたほうがいいでしょう。

③リフォーム・リノベーションのポイント

まずは家の状態をきちんと把握することです。

調査は工事予定のリフォーム業者、第三者のホームインスペクターなど信頼できる方に依頼しましょう。その上で優先順位、予算に照らして工事の内容を決めていくことになります。

工事の内容にもよりますが、きちんと「設計(設計図書を作成)」しましょう。

リフォーム系の工事では工事の進捗に応じて追加すべき工事(設計変更)が多く発生する傾向にあります。壁をはがしたらシロアリ、雨漏り、腐朽が見つかったなどです。

設計図書は工事費算出の根拠でもあります。きちんとしておけば金銭のトラブルも回避できます。  

DIY(Do It Yourself)は住まいへの愛着からは望ましいことですが、それなりの知識は必要です。

失敗しないためにも、構造、省エネ(断熱)、防水などの基本性能にかかわる部分は専門家の指導を受けましょう。  

参考:断熱改修の優先順位は「①窓・出入口 → ②天井 → ③床 → ④外壁」。

窓・出入口(開口部)は、冬は58%、夏は73%の熱が出入りしますので、窓の改修(複層ガラス、内窓など)だけでも大きな効果が期待できます。